[丰原原创]房屋租赁合同在房屋所有权发生变动后对买受人是否有效?
时间:2017年06月17 00:00
案情简介
2015年6月1日,原告赵某与陈某签订了一份《房屋租赁合同》,约定将陈某所有的一套位于杭州市某处的房屋出租给原告赵某,租赁期限自2015年6月1日至2017年5月31日,月租金1万元,租金总额24万元,于合同签订之日支付给陈某3个月的租金和1万元押金,此后租金按月支付。合同签订当日陈某收取了原告赵某3万元租金和1万元押金,陈某也将房屋交付给了原告赵某,原告赵某随即入住。2015年7月,陈某征得赵某同意后将该房屋卖给被告张某并办理了过户登记。2015年8月底,原告赵某与被告张某见面,并愿意当场向被告张某支付9月租金,但被告张某拒绝履行房屋租赁合同,并要求原告赵某搬离租赁的房屋。2013年9月,原告赵某诉至法院,请求法院判令被告张某继续履行房屋租赁合同。
法院裁判
法院经审理后认为,原告赵某与陈某签订的房屋租赁合同符合相关法律规定,合法有效。陈某在征得承租人赵某同意后将房屋出售给被告张某,出售时陈某将该房屋已出租给原告赵某的事实告知了被告张某,被告张某并无意见且已办理了房屋过户登记手续,被告张某依法取得房屋所有权。根据我国相关法律规定,被告张某应承受原房屋租赁合同的权利义务,最终法院判决被告张某继续履行与原告赵某之间的房屋租赁合同。
评析
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。据此,原告赵某与陈某签订的房屋租赁合同在房屋所有权发生变动之后依然合法有效。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中并不存在上述两种例外情形也并无其他约定,所以房屋买受人张某应继续履行原租赁合同,故法院判决符合法律规定。
提醒
房屋租赁合同在房屋的所有权发生变更后,新的房屋所有权人法定承受该租赁合同。所谓“法定承受”,即什么都不需要做,什么都不需要说,原租赁合同的权利义务内容维持不变(租金、期限等),自动将出租人变更为新的所有权人。换言之,这是一种法律规定的合同权利义务的概括承受,属于债权债务的法定转移。
当然也有一些例外情况,比如房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的,或者房屋在出租前已被人民法院依法查封。
在此提醒大家,在购买房屋之前,一定要充分了解房屋情况,以免给自己带来一些不必要的麻烦。
浙江丰原律师事务所
吴剑桥实习律师