买房对于现代人来说越来越成为一种投资方式，交定金自然就成为购房行为中一个必不可少的环节，而可能给当事人带来最多的麻烦恰巧也是这个环节。购房者在交易中支付的是“定金”还是“订金”，直接决定了合同当事人违约后的责任承担。

通过下面这个案例，我们可以更清楚地知道“定金”与“订金”的差别。

案情简介

2016年12月14日，原告梁某与被告杭州某房产开发有限公司签订《商品房预购协议》两份，协议约定原告认购被告开发的某楼盘A幢1601和1602两套商品房，且原告于协议签订后向被告支付认购定金二十万元，并约定此定金作为双方日后签订正式商品房买卖合同的担保。后原告因对商品房买卖合同中的条款（如付款时间方式、交房条件和时间及房屋外立面、屋面等的所有权）等方面无法与被告达成一致意见，一直未签订商品房买卖合同。原告遂诉至法院要求判令被告返还认购定金二十万元。

被告辩称原告未按照《商品房认购协议》约定的时间前往被告处签订商品房买卖合同已属于单方面严重违约，故无权要求被告返还定金。本案中法院认为原告要求被告返还定金二十万元的诉讼请求，于法无据，不予支持。

本案焦点

本案中争议焦点在于《商品房认购协议》是否存在合同效力？原告交付的二十万元究竟该如何定性？是否应当适用定金罚则？

评析

首先，原告与被告签订的《商品房认购协议》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，具备合同效力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中排除其他不可抗力因素及原被告双方协商达成一致的条件下，因原告单方面原因导致未签订商品房买卖合同，确属原告违约。

其次，原告与被告签订的《商品房认购协议》旨在将来双方订立商品房买卖合同，原告签订协议并且向被告缴纳二十万元定金的行为，可视为原告接受该协议中的条款及在签订认购协议时已知悉《杭州市商品房买卖合同》样本的内容。因此涉案二十万元的定性应为定金。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的规定以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订主合同的，应当双倍返还定金”的规定，本案应该适用定金罚则，因原告一方原因导致商品房买卖合同无法签订，故原告无权要求被告返还二十万元定金。

总结

1、定金与订金的在法律上的区别是什么？当事人违约后的法律后果是什么？

   定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。商品房交易中，买方履行合同义务后，定金可以抵作价款或者收回。若买方不履行合同义务，无权要求返还定金；若卖方不履行合同义务的，应双倍返还定金。

订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质，商品房交易中，如买方不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利，反之，若卖方不履行义务亦无须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

2、定金与订金究竟该怎么适用？

由于定金具有担保性质，如果一方违约则会发生不予返还或双倍返还的法律后果。因此，买卖双方应在认购协议书中就签订正式合同过程可能发生的种种情形分别进行约定，以保护双方的合法权益。编者认为下面这种约定的方式可以作为大家的参考。

如果买方没有在认购协议书规定的期限内去签约，属买方违约，定金不予返还;如果卖方在认购协议书规定的期限内将认购房屋转售第三人或与第三人再次签订认购协议书，从而导致双方未能正式签约，属卖方违约，卖方应向买方双倍返还定金。 如果任何一方在正式签约时对认购协议书中确认的条件，如房号、价格、面积等进行修改，从而导致签约未成，改动一方视为违约。如果买方违约的，定金不予返还;如果卖方违约的，应双倍返还定金。

而一般情况下，订金视作预付款。其目的在于解决收受订金的一方的资金周转短缺，从而增强其履约能力。因此，购房者在签订认购协议书的时候，一定要仔细识别“定金”和“订金”。实践中，在认购协议书中多数是以“定金”方式进行约定。购房者即便真要违约，相信在权衡违约成本与履约代价之后，更能够作出对自己有利的选择。

浙江丰原律师事务所

邹鹏鹏实习律师