随着我国城市化建设的日渐推进，伴随而来的是物业管理公司与业主之间的关系日益复杂。物业管理公司是由开发商或者业主委员会聘请参与管理小区并提供服务的主体，并非由业主个人自由聘请，客观上很难做到让每个业主都满意，这也使得物业管理公司与个别业主之间容易产生矛盾，严重的甚至矛盾激化并对簿公堂。

案情简介

2014年4月10日，某小区业主委员会与某物业管理公司签订《物业管理服务合同》，约定由该物业管理公司为该小区业主提供物业管理服务。因小区业主陈某一直拖欠物业管理费，该物业管理公司多次催讨未果后遂于2017年1月10日起诉至法院，要求陈某支付自2015年1月1日至2016年12月31日止按每月每平方米2.5元计算的物业管理费。

陈某抗辩称物业管理公司虽与业主委员会签订了《物业管理服务合同》，但却未尽到服务义务，在物业管理公司服务期间，小区绿化带遭到大面积损毁，致使树木枯萎、绿化凋谢，占用绿地乱停车，物业公司疏于管理，地坪多处破损维修不及时，日常管理混乱等。多位业主向物业管理公司反映都没得到答复。

法院判决

法院经审理认为，原告物业管理公司与被告陈某所在的某小区业主委员会之间签订的《物业管理服务合同》合法有效。该合同对物业管理公司及全体业主均具有法律约束力，各方当事人均应按合同约定享有权利并承担义务。现物业管理公司已按约提供了相应的物业服务，被告未按约支付物业服务费，应承担相应的民事责任。被告辩称物业管理公司提供的物业管理服务存在瑕疵，对此法院认为，小区物业管理服务的提升需要物业管理公司、全体业主、业主委员会的相互配合、共同努力，且物业管理服务内容多样且涉众性，个别业主不缴纳物业管理费的行为会影响物业管理公司的正常经营、管理，进而影响其他已缴纳物业管理费业主的利益，为此，陈某以上述理由拒缴物业管理费的辩称，法院不予支持。当然若因物业管理公司提供物业管理服务存在瑕疵而导致被告陈某受损的，陈某可另案起诉。法院最终支持了物业管理公司的全部诉请。

律师点评

物业管理公司与小区业主之间存在物业管理服务合同的法律关系。物业管理公司应按合同约定提供符合合同约定标准的物业管理服务。小区业主也应按合同约定履行缴纳物业管理费、配合物业管理的义务。因此，个别业主的意见一般情况下不能推翻物业管理服务合同的约定，不能否认整个物业管理服务合同的效力。个别业主不能随意地认为物业管理公司提供的服务存在瑕疵而拒绝缴纳物业管理费用。当然，对于确有证据证明物业管理公司提供物业管理服务存在瑕疵且损害了个别业主合法权益的，该业主应当积极取得证据用来向物业管理公司主张违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。因此，业主对于物业管理公司提供服务存在瑕疵且有充分证据证明确实侵害了业主合法权益的情形，虽不能成为业主拒缴物业管理费的理由，但业主可以另案起诉要求物业管理公司承担违约责任。

浙江丰原律师事务所

                                         金良律师