前几年，随着楼市的不断升温，有些卖房人在卖房后由于房价上涨较多，内心极不平衡，往往会找各种借口拒绝履行房地产买卖合同，更有甚者，有些卖房人在收取全部房款后仍拒绝办理房地产转移登记手续。对于买房人来说，卖房人拒绝履行房地产买卖合同的行为往往会给买房人凭空增加许多不必要的麻烦和困惑。今天，我们以一个真实的案例告诉买房人在遭遇上述情况时应当如何正确地选择司法救济途径。

案情简介

2016年9月17日，买房人冯某与卖房人许某通过杭州某中介公司居间，就杭州市西湖区某小区1幢2单元XX室的房产买卖事宜达成一致，并于当日签订了《房地产买卖合同》一份，合同对房屋总价、付款时间、付款方式、过户以及违约责任均进行了明确约定。合同签订当日，冯某按约向许某支付了定金10万元，许某出具了收条一份；次日，冯某将第一期购房款60万元转账付入合同约定的银行监管账户。之后，冯某不断通过中介催促许某及时办理产权变更登记手续，但许某均以各种理由推诿。2016年11月3日，冯某根据合同约定将房屋余款130万元转账付入合同约定的银行监管账户。后冯某又不断催促许某，但许某仍拒不履行变更登记之义务，也拒绝向冯某交付房屋。无奈之下，冯某只好将许某诉至法院，请求法院判令：一、双方签订的《房地产买卖合同》有效；二、被告许某配合原告冯某办理房产过户手续；三、被告许某向原告冯某支付违约金40万元。在庭审过程中，被告许某辩称案涉房屋是他与妻子傅某共同共有，且现房屋涨价，合同约定的转让价格已偏低，请求法院认定合同无效并驳回原告的诉讼请求。

法院判决

法院经审理后认为，本案中虽许某辩称房屋为其与妻子傅某共同共有，但根据原告提供的不动产登记信息载明，案涉房产实为许某个人所有，并无共同共有人；且许某不愿过户的主要原因系双方在签署《房地产买卖合同》时与现在房价有将近100万元的差价，故拒绝履行合同义务。同时法院查明中介公司已将案涉房款全部打入了许某账户。最后，法院根据《中华人民共和国合同法》第八条（依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同）、第六十条（当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务）、第一百零七条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任）之规定，认定被告许某的行为已严重违背诚实信用原则，破坏市场交易秩序，判决支持了原告冯某的全部诉请。

律师点评

卖房人因为房价上涨等原因对已签订的房地产转让合同反悔并拒绝履行房屋转让合同时，在房屋尚未过户的情况下，买房人通常有两种救济途径可供选择：一是可以要求卖房人继续履行合同并承担违约责任。对于依法成立并生效的合同，人民法院通常都会支持合同继续履行，除非合同已经客观上无法履行或已无履行的必要。二是买房人可以因卖房人违约而要求解除合同并要求卖房人承担违约责任。有些情况下，买房人虽然自己没有违约，但在遭遇卖房人的不诚信后有时候也会产生解除合同的想法，或者由于政策变化导致买房人丧失了购房资格，等等。在卖房人违约的情况下，买房人有权依据合同行使合同解除权或者根据合同法的有关规定行使合同解除权。在买房人依法解除合同后，买房人有权要求作为违约方的卖房人承担违约责任。

至于买房人是向卖房人主张双倍返还定金、主张违约金还是主张赔偿损失，或者兼而有之，在实践中是一件非常重要的事情。通常情况下，定金和违约金不能同时适用，而在主张定金双倍返还或者主张违约金的同时，就不足以弥补损失部分仍可主张赔偿。

比如合同中约定的违约金是100万元，而签订合同时的房屋价格与诉讼时的房屋市场价格之差价也是100万元，那么显然就不能既主张违约金100万元又要求赔偿损失100万元。这种情况下，作为原告的买房人要么选择主张100万元违约金，要么选择主张赔偿损失（房屋差价）100万元，至于如何选择则涉及举证难易程度、证据取得的成本高低等因素。

有比如合同中约定的违约金只有10万元，而签订合同时的房屋价格与诉讼时的房屋市场价格之差价则有100万元时，显然，买房人可以要求卖房人支付违约金10万元并要求卖房人赔偿其余损失90万元，买房人也可以选择要求卖房人赔偿全部损失100万元，但买房人应当对因卖房人违约而给买房人造成的损失承担举证责任。

事实上，对于买房人要求违约的卖房人赔偿房屋差价的法律依据，在《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定中有非常明确的规定（“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”），因此在证据充足的情况下，要求法院判决卖房人赔偿因违约而给买房人造成的损失通常会得到支持。

 浙江丰原律师事务所

                                        金良